以下是發展局局長甯漢豪今日（五月二十日）在立法會會議上就「提高北部都會區人均居住面積，構建宜居『幸福北都』」議員議案的開場發言全文：
主席：
首先，我感謝姚銘議員提出這項動議辯論，亦感謝鄧銘心議員、梁文廣議員、黃浩明議員及梁子穎議員提出的修正案，讓我們有機會向各位解說政府在北都推動更充裕居住空間及更完善的生活配套設施的工作。今天與我一同出席的還有房屋局副局長，我主要會分享政府是如何看待居住面積這個課題，以及如何規劃住宅土地的供應及生活配套設施；而戴副局長則會就公營房屋單位面積作補充。
香港人居住面積細小是不爭的事實。根據政府統計處在二○二一年人口普查中公布，全港「家庭住戶的人均居所樓面面積中位數」是16平方米，即約172平方呎，這是人均居所樓面面積中位數。這個數字低於鄰近區域和先進城市，差距介乎百分之十八至四十多。
上述人均居住面積是統計數字，在規劃居住空間以至安排住宅土地供應時，政府並非以人均面積做出發點，因為政府難以掌控一個住宅單位內的居住人數。我們做土地規劃時，是以住宅單位的平均面積部署，即我們不是用人均居住面積，而是用住宅單位的平均面積。
為改善市民的居住空間和回應社會訴求，發展局與規劃署在二○二一年公布的《香港2030+》最終報告中，採用了增加住宅單位平均面積百分之十及二十作為估算未來住宅土地需求的假設。讓我再闡述一下，當時的推算參考了全港私營房屋單位面積的分布比例，以及當時公營房屋的平均面積，並考慮到私營單位的平均面積在一九八四至二○一五年的30多年期間增加了百分之六，即是沒有在政府的要求下，增加了百分之六。參考這些數據後，當時《香港2030+》報告就以私營單位平均總樓面面積為75平方米、公營房屋單位平均總樓面面積為50平方米。我們以此作為基準，然後再假設這兩個基準數字在未來30年期間有可能增加百分之十或者二十，作為我們的土地規劃目標。即是我們規劃土地時，是假設未來30年間私營房屋單位的平均面積可以提升到82.5至90平方米，而公營房屋單位的面積提升到55至60平方米，以這個假設去規劃我們的土地需求。
現階段政府在規劃北都各個新發展區時，已經透過各項技術評估進行不同情境測試，當中涵蓋了平均單位面積維持我剛才所說的假設基準，亦測試了這個基準再增加百分之十的情境。這些評估確保基礎設施和公共服務能夠容納不同的發展情境，無論市場最終選擇當中哪一種單位面積去組合，都能有足夠的基建容量去支持。換言之，政府的規劃並非單一假設，而是多方案的情境測試，確保土地規劃有靈活性和承受力。
但土地規劃始終是宏觀層面，到了建設階段，究竟個別住宅地段蓋出來的單位是多大，可以因應地段環境、市場需求、發展商設計取向等有不同選擇，並非鐵板一塊或一刀切。
而針對進入建設階段的私人住宅項目，政府在二○二二年初，開始要求所有政府賣地項目、鐵路物業項目、市區重建項目，以及私人發展商的換地和地契修訂申請，必須符合最低單位面積規定，每個單位的實用面積至少要達26平方米（約280平方呎）。這項措施的最低要求亦適用於北都的私人住宅發展，即進入建設階段，每一個私人住宅地段必須跟從這個最低要求。
我希望和大家分享，自從有這個最低要求後，我們看到私人住宅市場產出來的單位有多大。由二○二四年至今，全港有20個受制於這個最低單位面積要求並已獲政府批准建築圖則的私人住宅項目，部分仍在興建中。除了一個項目的單位平均實用面積僅達26平方米的最低要求，其餘19個項目涉及超過16 000個單位，當中每個項目的平均單位面積約介乎30至230多平方米，而所有項目合計總平均單位面積約36平方米，即實際上超出了政府的最低要求。以兩個位於北都粉嶺北及洪水橋／厦村新發展區的項目為例，它們的單位平均面積均約為35平方米。這些數據顯示，在現行規定下，市場普遍選擇提供高於政府最低要求的居住空間。
有議員可能會問，既然最低26平方米的規定已實施超過四年，剛才亦提到有很多案例是發展商自己超出這個最低要求，是否有進一步提升最低要求的空間？毫無疑問，單位面積越大，居民居住會更舒適。但我們必須考慮市場的接受程度，因為私人住宅單位越大，假設呎價不變，售價自然越高，這會直接影響市民的負擔能力。
另外，最低單位面積應該設定在哪一個水平，亦受一系列因素影響，包括市場不同階層用家的住房供求、發展商的預期回報率、土地及建築成本，以及宏觀經濟環境等。最低面積要求始終是一個硬性規定，如我們作出提升，對房地產市場、住宅準買家、甚至現有業主都可以有影響。
儘管我分享了上述情況和考慮，北都的發展確實能為提升市民居住空間創造有利條件。現時，北都九個新發展區預計可以提供超過3 000公頃的新發展土地，當中的住宅用地可以興建公私營房屋單位將超過50萬個，其中約240 000個單位預計會在未來10年內落成。
如此規模與速度的發展，北都不僅是香港中長期的主要房屋供應來源，一方面能有效解決多年來房屋供應瓶頸，另一方面亦為市區樓宇老化但缺乏調遷空間進行重建提供解決方案，所以這正是北都在香港整體房屋政策中的戰略角色。我們亦在制定香港首份五年規劃時，為北都的細部建設標準作出部署，確實是合時和有意義。
我的開場發言暫時到此為止，因為我了解到姚銘議員的原動議，以及四位議員的修訂動議，除了提出提高北都人均居住面積外，亦同時要求全面構建「幸福北都」。我希望先聽取各位議員在辯論中的意見和關注，然後在總結發言時作出整體回應。主席，我謹此陳辭。